Vivienda y Comunidades - Compraventa de vivienda.  [4/5]
   

4).- Defectos en la vivienda detectados después de la compraventa.

En ocasiones, una vez comprada una vivienda aparecen en ella defectos no detectados con anterioridad. Los derechos del comprador en tales casos son los que se expresan a continuación según el tipo y origen de los defectos.

A).- Defectos ocultos:

Son aquellos desperfectos existentes en la vivienda vendida que no fueran manifiestos o estuviesen ocultos en el momento de la venta, y que impiden el uso normal de la vivienda o disminuyan sus posibilidades de uso,  de manera que el comprador de haberlos conocido no hubiera comprado la vivienda o hubiera pagado por ella un precio menor.

En tales casos, el comprador puede optar por anular la venta percibiendo del vendedor los gastos efectuados u obtener un descuento proporcional en el precio pagado a juicio de un perito.

El vendedor responde de esos defectos aunque no los conociera cuando vendió la vivienda, pero si conocía los defectos y no lo manifestó al comprador, deberá además indemnizar los daños y perjuicios causados al comprador.

El plazo para formular la reclamación es el de seis meses contados desde la fecha de la entrega de la vivienda.

B).- Defectos de construcción:

Sistema anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación:

El artículo 1.591 del Código Civil establecía los siguientes derechos a favor del del comprador en los casos de ruina del edificio:

a) Si se produjese la ruina del edificio de que forma parte la vivienda por defectos de construcción puestos de manifiesto en los 10 años siguientes a la terminación del edificio, el contratista de la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
b)  Si la ruina se produjese por defectos del suelo o en la dirección de la obra puestos igualmente de manifiesto durante los 10 años siguientes a la terminación del edificio, el Arquitecto que dirigió la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
c) Si la ruina se produce por incumplimiento de las condiciones del contrato de obra por parte del contratista, dicho contratista deberá indemnizar los daños y perjuicios causados, siendo en este caso el plazo para reclamar el de 15  años.  

Si no es posible determinar quién es responsable de los defectos que producen la ruina del edificio (el contratista de la obra, el promotor inmobiliario, el arquitecto, etc), se podrá dirigir la reclamación contra cualquiera de ellos indistintamente o contra todos a la vez.

El Tribunal Supremo considera que el concepto de ruina  a que se refiere el artículo 1.591 del Código Civil,  comprende no sólo la ruina en sentido estricto, sino también aquellos defectos de construcción o en la estructura del edificio que impiden su normal disfrute, utilización y habitabilidad, y que representan un riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación con el transcurso del tiempo si no se adoptan las medidas correctoras necesarias y efectivas.

Sistema de la Ley de Ordenación de la Edificación:

La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999  establece que las personas físicas o jurídicas que intervengan en la edificación responderán frente a los propietarios o terceros adquirentes de un edificio o de parte del mismo de la siguiente forma:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos en la misma Ley.

c) Durante un año, responderá únicamente el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Los plazos expresados comienzan a contarse desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que éstas hayan sido subsanadas.

La Ley establece como garantía para el adquirente un sistema de seguros, que son los siguientes:

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la Ley.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales, que son los que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

De los tres tipos de seguros mencionados, la Ley establece como obligatorio únicamente el último de los citados, que es un seguro decenal para garantizar los daños por vicios o defectos estructurales del edificio.