Vivienda y Comunidades - Arrendamiento de vivienda.

1).- Concepto y regulación legal.

¿Qué es un arrendamiento de vivienda?

Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (arrendador) cede a otra persona (arrendatario) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador.

Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.

¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?

El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil. Puede leer el texto completo de la L.A.U. en el web "proyecto norma civil" de la Universidad de Girona.

Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

Como excepción, los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias, que son aquellas que tienen más de 300 metros cuadrados de superficie y en los que la renta anual pactada excede 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, se regirán en primer lugar por lo pactado por arrendador y arrendatario, y sólo en defecto de pacto se regirán por la L.A.U. Supletoriamente, se aplicará el Código Civil.

¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?

Quedan excluidos del ámbito la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y no se regirán en consecuencia  por ella:

a) El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
b) El uso de las viviendas militares.
c) Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
d) El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.

2).- La duración del arrendamiento.

¿Cual es la duración mínima del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden arrendador y arrendatario, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo.

Al falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo.

Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

¿Puede renunciar el arrendatario a la prórroga?

El arrendatario podrá renunciar a la prórroga manifestándolo al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

¿Cómo se cuentan los plazos?

Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de arrendatario si fuera posterior a la del contrato.

¿Puede el arrendador excluir la prórroga?

El arrendador podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. Aún en este caso, si el arrendador no ocupa la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato, el arrendatario puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años, además recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del arrendador una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.

3).- La subrogación por muerte del arrendatario.

¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?

Si el arrendatario fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, éste no se extingue necesariamente, sino que tendrán derecho a continuar como arrendatarios y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

1.- El cónyuge del arrendatario que en la fecha de fallecimiento del arrendatario conviviese con él.

2.- La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente como pareja de hecho al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento del arrendatario. Si han tenido hijos en común, basta la simple convivencia sin necesidad de ningún plazo.

3.- Los descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que hubiesen convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.

4.- Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.

5.- Los Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

¿Qué ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?

En tal caso, deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como arrendatario.

A falta de acuerdo unánime, la preferencia entre ellos para subrogarse viene dada por el orden en que han sido mencionados en el apartado anterior. Pero, en todo caso, los ascendientes que tengan 70 ó más años tendrán preferencia sobre los descendientes, y entre descendientes y ascendientes siempre tendrá preferencia el más próximo en grado de parentesco.

Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.

¿Qué hay que hacer para subrogarse?

El que tenga derecho a continuar como arrendatario deberá notificar por escrito al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el arrendatario. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.

¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?

Si se trata de contratos de arrendamiento por plazo superior a cinco años, arrendador y arrendatario pueden pactar que no haya derecho de subrogación si el arrendatario fallece una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato, o bien que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos cinco años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los cinco primeros años del contrato.

4).- La renta en el arrendamiento.

¿Cómo se determina, dónde y cómo se paga la renta?

La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden arrendador y arrendatario y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes.

Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada.

El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.

¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?

Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Indice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores.

A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema que durante los cinco primeros años.

La nueva renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando el porcentaje aplicado para la actualización.

¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda?

Salvo pacto en contrario en el contrato, si el arrendador hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero sumado tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente en que el arrendador notifique por escrito al arrendatario el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

5).- Gastos, reparaciones y mejoras.

¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el arrendatario únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.

Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el arrendatario.

¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?

Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el arrendatario.

¿Puede el arrendador hacer obras de mejora?

El arrendador puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se puedan demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al arrendatario por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato.

Si el arrendatario soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

¿Puede el arrendatario modificar la vivienda?

El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que disminuyan la estabilidad o seguridad de la misma.

Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al arrendatario.
 

6).- Forma del contrato y fianza.

El contrato de arrendamiento puede celebrarse bajo cualquier forma, por escrito en contrato privado o en escritura pública, e incluso verbalmente.

En el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

7).- El derecho de adquisición preferente.

¿Qué es el derecho de adquisición preferente?  

Es el derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda la finca arrendada, de adquirir la propiedad de la finca arrendada con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador hubiera acordado con dicho comprador.

¿Cómo se ejercita este derecho?

El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta.

Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa.

¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?

No existe ese derecho cuando el arrendador vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio.

Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.

Cabe también la posibilidad de que el arrendatario renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente, pero únicamente cuando se trata de arrendamientos por plazo superior a cinco años.

8).- Extinción del arrendamiento.

El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

a) Pérdida de la vivienda por causa no imputable al arrendador.
b) Declaración de ruina de la vivienda.

El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:

a) Impago de la renta por el arrendatario.
b) Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
c) Subarriendo o cesión sin consentimiento.
d) Causar el arrendatario daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del arrendador.
e) Realizar el arrendatario en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Dejar de destinar el arrendatario la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
g) Incumplir el arrendatario cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el arrendador prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El arrendatario podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:

a) Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable
b) Si el arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

9).- La cesión y el subarriendo.

¿Qué es la cesión del arrendamiento?

La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador.

Como consecuencia de la cesión, el inquilino o arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al arrendador.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del arrendatario (cedente) frente al arrendador. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en arrendatario.

¿Qué es el subarriendo?

El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o arrendatario de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada.

A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.

Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda, quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o arrendatario al arrendador.

10).- El desistimiento del arrendamiento.

En aquellos contratos de arrendamiento en los que se ha pactado una duración superior a cinco años, el arrendatario puede desistir del contrato y dar por finalizado el arrendamiento una vez que hayan transcurrido los cinco primeros años del mismo.

Para poder desistir del contrato, el arrendatario deberá notificarlo al arrendador con dos meses de antelación.

El arrendador y el arrendatario pueden pactar en estos contratos de arrendamiento que, en caso de que el arrendatario desista del contrato, deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que falte por cumplir en el momento en que se desiste del mismo.

Si el arrendatario está casado y desiste del contrato de arrendamiento sin consentimiento de su cónyuge que conviva con él, dicho cónyuge podrá continuar como arrendatario.

El arrendador puede requerir a dicho cónyuge para que manifieste si quiere continuar como arrendatario, quedando extinguido el contrato si no contesta en el plazo de quince días.

Igualmente, si el arrendatario abandona la vivienda sin manifestar si desiste del contrato, el cónyuge que conviva con él podrá continuar como arrendatario si lo comunica al arrendador en el plazo de un mes contado desde el abandono.

Lo expresado anteriormente se aplica también a aquella persona que hubiera convivido con el arrendatario como pareja de hecho durante al menos los dos años anteriores al desistimiento o abandono de la vivienda. Si hubieran tenido descendencia común, basta la mera convivencia, sin necesidad de que la misma haya durado un plazo determinado.

11).- Arrendamiento y pérdida de la propiedad de la vivienda.

La cuestión que se plantea es la de si el contrato de arrendamiento continúa vigente para el arrendatario en el caso de que el arrendador pierda la propiedad de la vivienda como consecuencia de una sentencia judicial que así lo declare. La respuesta a esta pregunta es diferente según el plazo de duración pactado en el contrato de arrendamiento.

Si se trata de arrendamientos con una duración de cinco años o menos y el arrendador pierde la propiedad de la vivienda por sentencia judicial, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años de contrato, y sin perjuicio de la posibilidad de renovación del arrendamiento en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994.

Si se trata de arrendamientos con una duración pactada de más de cinco años, hay que distinguir a su vez dos supuestos:

a) Que el contrato de arrendamiento no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso si el arrendador se ve privado de la propiedad de la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato de arrendamiento, éste se extinguirá.

b) Que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que determinan la privación de la propiedad del arrendador, en cuyo caso el arrendamiento continuará durante todo el tiempo pactado en el contrato.

Lo expresado anteriormente será también de aplicación a aquellos otros casos en los que el arrendador pierda la propiedad de la vivienda por el ejercicio de un retracto convencional por un tercero, o bien como consecuencia de una ejecución hipotecaria, por una sustitución fideicomisaria o por el ejercicio de un derecho de opción de compra.