Vivienda y Comunidades - Préstamo hipotecario de vivienda.

1).- Tus derechos como consumidor.

A).- El folleto informativo: Si tienes la intención de solicitar un préstamo hipotecario en cualquier entidad de crédito, dicha entidad tiene la obligación de entregarte gratuitamente un folleto informativo que exprese las condiciones financieras esenciales del tipo de préstamo que ofrece esa entidad. Las menciones que deberá contener el folleto son las siguientes:

a) Importe del préstamo.

b) Plazo de duración total del préstamo y periodicidad de pago de las cuotas (mensual, trimestral, semestral,...).

c) Tipo de interés (fijo o variable), indicación de tipo nominal si se trata de una operación a interés fijo, y forma o sistema para determinarlo si se trata de una operación a interés variable.

d) Comisiones de todo tipo que deba pagar el prestatario o deudor.

e) Gastos a cargo del prestatario o deudor, entre los cuales se incluirán los servicios que deberá contratar obligatoriamente el prestatario (seguros, etc) y los impuestos y aranceles que devengue la operación.

f) Importe de las cuotas periódicas con una tabla orientativa.

B).- La oferta vinculante: Si una vez examinada la información que te ha suministrado la entidad de crédito deseas contratar un préstamo hipotecario y lo solicitas formalmente a dicha entidad, deberá hacerte formalmente una oferta de contrato que incluya todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario que te ofrece esa entidad. A esa oferta, que deberán entregarte por escrito, se le llama oferta vinculante de contrato.

La oferta vinculante de contrato obliga a la entidad de crédito que la formula durante el plazo de diez días hábiles. Si la entidad de crédito pretendiese incluir en la escritura de préstamo unas condiciones financieras diferentes a las establecidas en la oferta vinculante, puedes exigir que la escritura se ajuste a lo que expresa la oferta vinculante.

C).- El derecho de examen: El prestatario o deudor tiene derecho a examinar el proyecto de escritura de préstamo hipotecario en la Notaría durante los tres días hábiles anteriores a la fecha prevista para  la firma de la escritura, a fin de comprobar que las cláusulas incluidas en la escritura se ajustan a la oferta vinculante de contrato que formuló en su momento la entidad de crédito.

D).- El derecho a elegir Notario: El prestatario o deudor puede elegir libremente el Notario ante el que firmar la escritura de préstamo hipotecario, sin que la entidad de crédito pueda imponer al prestatario un Notario no elegido por él.

2).- Algunos conceptos básicos.

Cuando examines el folleto informativo o la oferta vinculante de contrato que te entregue la Entidad de Crédito, debes tener en cuenta y examinar detenidamente los datos que se mencionan a continuación.

a).- Sistema de amortización:

Existen diversos sistemas de amortización de los préstamos hipotecarios, pero el más utilizado por las Entidades de Crédito es el conocido como Sistema Francés o de Cuotas Constantes.

Mediante este sistema de amortización, el prestatario paga una cuota constante (es decir, con el mismo importe) durante toda la vida del préstamo. Esa cuota suele ser mensual, pero puede ser también una cuota trimestral o semestral. La cuota constante de amortización comprende una cantidad por el capital del préstamo y otra cantidad por los intereses devengados. Aunque la cuota que abona el prestatario es siempre la misma, la cantidad que se paga por capital es creciente, mientras que la cantidad que corresponde a los intereses es decreciente, de forma que se pagan más intereses en el momento inicial del préstamo que en los meses finales.

b).- Interés ordinario:

El interés ordinario, también llamado interés remuneratorio, es el tipo de interés que paga el prestatario por recibir el dinero de la entidad de crédito. En definitiva, es el precio que paga el prestatario por obtener dinero prestado de una Entidad de Crédito.

El interés ordinario o remuneratorio puede ser un interés fijo o variable y se expresa mediante un tanto por ciento anual.

Interés fijo es aquél tipo de interés anual que se estipula en la escritura de préstamo hipotecario y no varía durante toda la vida del préstamo.

Interés variable es aquel que, como su nombre indica, varía o puede variar a lo largo de la vida del préstamo. Generalmente, se determina estableciendo en la escritura de préstamo un tipo de referencia oficial al que se le suma un margen constante.

El tipo de referencia oficial es un tipo de interés publicado oficialmente por el Banco de España que varía según el mercado. Son tipos de referencia oficiales el EURIBOR, el Tipo Medio de los tipos de interés hipotecarios del conjunto de Entidades de Crédito, el Tipo Medio de los tipos de interés hipotecarios de las Cajas de Ahorro o el índice CECA.

Por margen constante se entiende una cifra fijada en la escritura, que no varía durante la vida del préstamo, y que se expresa mediante puntos porcentuales o fracciones de puntos porcentuales.

En ocasiones, el resultado de sumar al tipo de referencia el margen constante se redondea al alza a cuartos de punto, a fin de que el tipo aplicable al prestatario sea siempre puntos enteros, medios puntos, cuartos puntos o tres cuartos de punto (Ej.: 4%, 4.25%, 4.50%, 4.75%).

c).- Interés de demora:

Es el tipo de interés anual que debe pagar el prestatario en el caso de que no abone la cuota de amortización o parte de ella el día señalado en la escritura.

Se fija mediante un porcentaje anual y se devenga diariamente sobre la cantidad impagada por cada día de retraso en el pago respecto de la fecha estipulada para el mismo.

d).- T.A.E.:

Las siglas T.A.E. significan Tasa Anual de Equivalencia. Con este nombre se denomina una fórmula matemática que determina el coste financiero del préstamo.

El interés nominal expresa la cantidad de intereses que paga el prestatario, y la T.A.E. expresa el coste que tiene el préstamo para el prestatario en términos económico-financieros.

Para el cálculo del T.A.E., que casi siempre es superior al interés nominal pactado en el contrato de préstamo, se tienen en cuenta además del interés nominal, la comisión de apertura y la forma en la que se amortiza el préstamo.

e).- Comisiones:

Los contratos de préstamo hipotecario suelen incluir diversas comisiones que debe abonar el prestatario.

Comisión de apertura: Es un porcentaje que se aplica sobre el importe total del préstamo y que se paga una sola vez al inicio del préstamo.

Comisión por amortización anticipada: En el caso de que el prestatario anticipe alguna cantidad de dinero para amortizar anticipadamente el préstamo por permitirlo el contrato, puede que tenga que pagar una comisión consistente en un porcentaje sobre la cantidad anticipada.

Comisión por cancelación anticipada: Cuando el prestatario desea cancelar el préstamo antes de la fecha final de duración pactada en el contrato, puede que tenga que pagar una comisión consistente en un porcentaje que se aplica sobre el importe del préstamo pendiente de pago en la fecha en la que se pretende cancelar.

Comisión por modificación de condiciones: Si el prestatario desea cambiar durante la vida del préstamo cualquiera de las condiciones del préstamo pactadas inicialmente, puede que en la escritura se haya estipulado que el prestatario deba pagar una comisión consistente en un porcentaje que se aplica sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento que se pretende hacer la modificación. La modificación de condiciones se refiere a cualquiera de las pactadas en el contrato, si bien generalmente se refieren a la duración del contrato (ampliar la duración) o a la modalidad del interés (de fijo a variable o viceversa).

Comisión por subrogación: La comisión por subrogación se suele establecer para dos supuestos diferentes. El primer supuesto es el de un prestatario que quiera cambiar de Entidad de Crédito, en cuyo caso deberá abonar esta comisión a la Entidad con la que tiene suscrito el préstamo hipotecario. El segundo supuesto es el de que el prestatario venda a un tercero la finca hipotecada y el comprador esté interesado no sólo en adquirir la finca sino también en continuar con el mismo préstamo hipotecario del vendedor. En este caso, el comprador deberá abonar una comisión por subrogación a la Entidad de Crédito. Esta comisión se aplica en ambos casos sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento en que tiene lugar la subrogación.

Comisión por impago de cuotas: Los contratos de préstamo suelen establecer una comisión fija consistente en una determinada cantidad de dinero, que el prestatario deberá abonar a la Entidad de Crédito cuando ésta, ante el impago de la cuota el día señalado, la reclama formalmente al prestatario mediante el envío de una carta.

f).- Vencimiento anticipado:

Las Entidades de Crédito suelen establecer habitualmente entre las cláusulas de los préstamos hipotecarios, que en caso de impago de una cualquiera de las cuotas de amortización del préstamo, quedará vencido el préstamo y la Entidad de Crédito podrá reclamar el pago de la totalidad de lo debido aunque no haya transcurrido el plazo de duración del préstamo pactado en el contrato.

g).- Responsabilidad hipotecaria:

La responsabilidad hipotecaria es una cifra expresada en pesetas o Euros en la escritura de préstamo hipotecario, que representa la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada en caso de impago del préstamo.

Dicha cantidad es el resultado de sumar las siguientes cifras:

- El capital del préstamo.
- Los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca.
- Los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.

h).- Fianza solidaria:

La fianza o aval bancario es una garantía personal que presta una persona llamada fiador o avalista a favor de otra persona llamada afianzado o avalado. En virtud de esta garantia, el fiador responde con todos sus bienes, presentes y futuros, de la cantidad afianzada. Dicha cantidad afianzada puede ser la totalidad del préstamo o una parte del mismo, pudiendo incluir o no en la garantía que presta el fiador los intereses devengados.

Las fianzas o avales que se prestan habitualmente como garantía accesoria en los préstamos hipotecarios, comprenden la totalidad o una parte del capital prestado y los intereses ordinarios y de demora devengados por la cantidad afianzada.

La fianza puede ser solidaria o mancomunada. La solidaria, que es la utilizada comúnmente por las Entidades de Crédito, implica que el fiador responde de la misma manera y en las mismas condiciones en que se ha obligado el prestatario con la Entidad de Crédito. 

En las cláusulas de constitución de fianza se suele establecer que el fiador renuncia a los beneficios de división y excusión. Esta renuncia implica para el fiador que, en caso de impago del préstamo por el prestatario, la Entidad de Crédito puede elegir libremente dirigirse contra los bienes del prestatario o contra los del fiador para cobrar la deuda, y no estando obligada a respetar ningún orden de preferencia entre ambos.

3).- Gastos de formalización del préstamo hipotecario.

a).- Anteriores a la firma de la escritura de hipoteca:

Antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, el prestatario o deudor deberá pagar los siguientes gastos:

Gastos de tasación: Son los honorarios de un tasador de fincas por la valoración de la vivienda que se pretende hipotecar.

Gastos de estudio: Es el importe que en ocasiones cobra el Banco o la Caja de Ahorros por el estudio de la operación a fin de comprobar que es viable.

Verificación registral: Son los honorarios que cobra generalmente una gestoría por comprobar la situación de la vivienda que se pretende hipotecar en el Registro de la Propiedad, es decir, por la comprobación de si está inscrita a nombre de las personas que van a hipotecarla y si está libre de cargas.

b).- Posteriores a la firma de la escritura de hipoteca:

Una vez firmada la escritura de préstamo hipotecario, se originan para el prestatario o deudor los siguientes gastos:

Gastos de Notaría: Son los honorarios del Notario por la firma de la escritura de préstamo hipotecario y se calculan con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno. Tales honorarios varían según el importe de la responsabilidad hipotecaria reflejado en la escritura.

Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de Notaría, se calculan con arreglo a Arancel fijado por el Gobierno y varían según el importe de la responsabilidad hipotecaria.

Gastos de Gestión: Son los honorarios por la tramitación de la escritura de préstamo hipotecario (pago de impuestos y presentación en el Registro).

Impuestos: La firma de una escritura de préstamo hipotecario origina para el prestatario la obligación de pagar un impuesto denominado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Dicho impuesto representa el 0,5 % del importe de la responsabilidad hipotecaria, y se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. El pago de dicho impuesto es requisito previo e imprescindible para inscribir el préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.
En el Territorio Histórico de Guipúzcoa los préstamos hipotecarios para adquirir vivienda están exentos del pago del citado impuesto, siempre que el destino de la cantidad prestada sea la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, que el sujeto pasivo no sea propietario de otra vivienda en Guipúzcoa y que la vivienda no tenga más de 120 metros cuadrados construidos.