Vivienda y Comunidades - Compraventa de vivienda e impuestos.  [4/4]
   

4).- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (País Vasco).

La Norma Foral de 24 de diciembre de 1.998 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el Reglamento que la desarrolla establecen, con efectos desde el día 1 de enero de 1.999, la obligación de que el transmitente de un inmueble tribute por la ganancia patrimonial obtenida y para el comprador de vivienda habitual una deducción fiscal.

Los términos concretos de la mencionada obligación de tributar y de la deducción por vivienda habitual, son los que se expresan a continuación.

A).- Tributación de la Ganancia Patrimonial:

El contribuyente que transmite una vivienda deberá integrar en la Base Imponible del Impuesto sobre la Renta correspondiente al año en que se produjo la transmisión, la ganancia patrimonial obtenida con la venta.

Se entiende por ganancia patrimonial la diferencia entre el valor de transmisión de la vivienda y el valor de adquisición de la misma actualizado con los coeficientes que establece la ley.

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión - (Valor de Adquisición  x  coeficientes)

La ganancia patrimonial estará exenta si se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual del contribuyente. La reinversión de la ganancia patrimonial obtenida podrá hacerse de una vez o de varias, en el plazo máximo de dos años.

B).- Deducción por vivienda habitual:

¿Cuándo hay derecho a deducción?

El contribuyente tiene derecho a esta deducción cuando adquiere una vivienda habitual, que es aquella en la que el contribuyente resida durante al menos 3 años.

Los garajes, trasteros y anexos de la vivienda sólo generan derecho a deducción cuando forman con la vivienda una misma finca registral.

El contribuyente deberá habitar en la vivienda de manera efectiva y permanente en los 12 meses siguientes a su adquisición.

Se asimilan a la adquisición de vivienda, teniendo también derecho a deducción, la ampliación y la rehabilitación de la misma o su construcción por el propio contribuyente.

¿Cuál es el mecanismo de la deducción?

La legislación fiscal establece una deducción en la cuota íntegra del impuesto sobre la renta a favor del comprador en los casos de adquisición de vivienda habitual. Esa deducción se desglosa en dos conceptos: una deducción por inversión y una deducción por financiación, que juntas forman la deducción por vivienda habitual.

En todo caso, para tener derecho a las deducciones expresadas, es necesario que el valor del patrimonio del contribuyente al final del periodo impositivo exceda al valor que tenía al inicio de dicho periodo impositivo, al menos en un importe equivalente a las cantidades invertidas en adquirir la vivienda. Es decir, para que exista derecho a la deducción se requiere que haya aumentado el patrimonio del contribuyente al menos en una cantidad igual al importe de lo invertido en la vivienda. Si no hay aumento de patrimonio, no hay derecho a deducción.

¿Cuál es el importe de la deducción por inversión?

La deducción por inversión es el resultado de aplicar el 15% a la cantidad invertida durante el ejercicio fiscal en adquirir la vivienda, teniendo en cuenta que el importe deducido por inversión no puede exceder para el conjunto de periodos impositivos de la cantidad de 27.045,54 Euros. Esta cifra límite representa el 15% de una inversión de 180.303,63 Euros, que es la cifra de inversión máxima que se protege fiscalmente. Si se invierten cantidades superiores en la adquisición de la vivienda habitual, sólo se incentiva fiscalmente hasta el límite de los 180.303,63 Euros.

El porcentaje de deducción por inversión será del 25% cuando el contribuyente sea menor de 35 años y su base imponible (reducida con el importe de las pensiones compensatorias que en su caso deba abonar a su cónyuge o ex cónyuge) no exceda de 27.045,54 Euros. Este porcentaje no será aplicable en ningún caso a las cantidades depositadas en una cuenta-vivienda. Esta deducción especial, así como la deducción especial por financiación que se contempla para el mismo supuesto, requiere solicitud expresa del contribuyente.

La cantidad máxima que el contribuyente tiene derecho a deducirse (27.045,54 Euros), constituye un crédito vivienda concedido al contribuyente para todos los periodos impositivos.

La parte del crédito vivienda de que el contribuyente no ha hecho uso (es decir, que no se ha deducido), representa el saldo del crédito vivienda, del cual podrá hacer uso en periodos impositivos posteriores.

En el caso de que el contribuyente haya transmitido su vivienda habitual y haya invertido lo obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, acogiéndose a la exención por reinversión, para calcular la cantidad que puede deducirse se descontará del crédito vivienda el 15% el importe de la ganancia patrimonial exenta.

Como límite a la deducción por vivienda, se establece que el importe de la cantidad que genera derecho a deducción por vivienda habitual, sumada en su caso a las cantidades que generan derecho a deducción por mecenazgo, no podrá exceder dentro de cada ejercicio del 60% de la Base Imponible del impuesto, minorada con el importe de las pensiones compensatorias y por alimentos y con el importe de las aportaciones a planes de pensiones y similares.

Existe otro límite, en virtud del cual si el contribuyente disfrutó de una deducción por vivienda habitual después del 1 de enero de 1.999, y adquiere posteriormente otra vivienda que destinará a vivienda habitual, es necesario para tener derecho a deducción por la segunda vivienda, que la cantidad invertida en adquirir la segunda vivienda sea superior a la que resulte de dividir el importe utilizado del crédito vivienda entre 0,15. En este caso, el contribuyente sólo podrá deducirse el 15% de dicho exceso, siempre con el límite general de los 27.045,54 Euros.

¿Cuál es el importe de la deducción por financiación?

La deducción por financiación es el resultado de aplicar el 20% a los intereses satisfechos durante el ejercicio por los préstamos destinados a financiar la adquisición de vivienda habitual. Los intereses con derecho a deducción son los que corresponden a aquella cantidad del capital del préstamo igual a la cantidad que genera derecho de deducción por inversión. Esto quiere decir que si el comprador adquiere una vivienda habitual por 180.303,63 Euros, pero pide un préstamo para financiar esa adquisición por importe de 192.000 Euros, sólo podrá deducirse los intereses que corresponden a 180.303,63 Euros de capital del préstamo.

El porcentaje será del 30% cuando el contribuyente sea menor de 35 años y su base imponible (reducida con el importe de las pensiones compensatorias que en su caso deba abonar a su cónyuge) no exceda de 27.045,54 Euros.

En los casos en los que el capital del préstamo es superior al importe invertido en adquirir la vivienda, se procederá al prorrateo de los intereses con arreglo a la fórmula que se expresa a continuación, en la que Porcentaje representa el porcentaje del total de los intereses del préstamo satisfechos en el ejercicio que generan  derecho a deducción por financiación:

     Cantidad Generadora del Derecho a Deducir
                        (Máximo 180.303,63 Euros)    x100 = Porcentaje
                           Capital del préstamo

¿Qué régimen tienen las cuentas vivienda?

Las cantidades depositadas en las denominadas cuentas vivienda generan el mismo derecho a deducción que las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que estén depositadas en cuentas separadas del resto de las cuentas bancarias del contribuyente.
b) Que se destinen de modo efectivo a la adquisición o a la rehabilitación de vivienda habitual dentro de los 5 años siguientes a la apertura de la cuenta.
c) Que la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda con las cantidades depositadas cumpla los requisitos establecidos en la Norma Foral y en el Reglamento para la deducción por vivienda.

¿Qué ocurre si se adquiere una vivienda habitual por varias personas?

En el caso de adquisición de una vivienda habitual por varias personas, tanto si se trata de extraños entre sí como si se trata de miembros de una misma unidad familiar, los límites a las deducciones por vivienda habitual operan en conjunto respecto de todos ellos. En consecuencia, la suma de lo deducido por cada uno de ellos no podrá exceder de los límites establecidos para la deducción por vivienda habitual.